Locals comercials
Comprar un local a peu de carrer al Penedès i transformar-lo en habitatge s'ha convertit en una de les operacions més rendibles del mercat. Ara bé, el canvi d'ús no és només una reforma: requereix projecte tècnic, llicència d'obres, cèdula d'habitabilitat i complir la normativa municipal de Vilafranca.
Abans de comprar un local per convertir-lo en habitatge, cal comprovar que compleix (o pot arribar a complir) tots aquests requisits amb el planejament urbanístic de Vilafranca del Penedès:
Necessitaràs un projecte tècnic redactat per un arquitecte o arquitecte tècnic col·legiat, la llicència d'obres majors de l'Ajuntament de Vilafranca (que pot trigar 2-4 mesos) i, un cop acabada l'obra, la cèdula d'habitabilitat i el certificat energètic per poder llogar o vendre com a habitatge.
La reforma tècnica per convertir un local en habitatge sol incloure aquestes actuacions:
Els honoraris tècnics del projecte tècnic i direcció d'obra de l'arquitecte solen anar entre 3.000 i 6.000 € segons superfície. La llicència d'obres a Vilafranca representa un 3-4 % del PEM del projecte. L'obra en si sol moure's entre 900 i 1.400 €/m² segons acabats, similar a una obra nova.
Per a un local típic de 60 m² a Vilafranca, el canvi d'ús complet (tècnics + llicència + obra + cèdula) sol quedar entre 65.000 i 90.000 €. Amb una rendibilitat per llogar en zones cèntriques que pot arribar al 6-8 % anual brut, l'operació surt a compte en molts casos, especialment si el local s'ha comprat a preu de local (que és sensiblement inferior al d'un pis).
Fem visita gratuïta al local, revisem la viabilitat urbanística amb l'arquitecte, calculem la rendibilitat per llogar i t'entreguem el pressupost tancat de projecte + obra + llicència.
No. Depèn del planejament urbanístic (POUM) i de si el local compleix o pot arribar a complir l'alçada mínima, ventilació, il·luminació i superfície habitable. La primera visita amb arquitecte és clau.
No. La llicència d'obres majors és obligatòria abans de començar i l'Ajuntament de Vilafranca pot ordenar la paralització i imposar sancions. El projecte tècnic s'ha de presentar signat per un arquitecte col·legiat.
El projecte tècnic tarda 3-6 setmanes, la llicència 2-4 mesos i l'obra 3-5 mesos segons superfície i acabats. En total, entre 7 i 12 mesos des de la compra del local fins a la cèdula d'habitabilitat.
Als carrers cèntrics de Vilafranca la rendibilitat per llogar un local convertit en habitatge pot arribar al 6-8 % anual brut, superior a la d'un pis comprat directament. Cal analitzar cada operació.
Pressupost gratuït en 48 hores i preu tancat per escrit.